[Esse texto foi originalmente publicado no Amigos de Pelotas em Novembro de 2011]
Recentemente um leitor anônimo de Amigos considerou a proposta de se dar uma finalidade a prédios abandonados no centro uma afronta à propriedade privada.
Quando li essa observação lembrei-me o falecido deputado Roberto Campos, quando dizia que neste país empresa pública era de ninguém e privada aquela em que o governo mandava. Essa oposição categórica entre o público e o privado aparece muito quando o assunto é urbanismo.
Para muitos, o que é publico é de ninguém. Ou é do governo..
No setor imobiliário os limites entre o público e o privado, às vezes, parecem confusos: “O imóvel é meu e faço o que quero”. Quem nunca ouviu isso?
Quem é proprietário de apartamento entende que não pode derrubar todas as suas paredes, construir uma piscina no quarto ou instalar um curtume na sala. Isso não é controverso pois sabemos que geraria um dano muito grande com o qual todos os demais condôminos teriam de arcar.
Na cidade, o espaço público é nossa área de condomínio: uma infraestrutura que todos podem usufruir e que todos pagamos. Quando esquecemos que o espaço urbano é nosso, em geral pagamos caro pelos outros.
Vivi muito tempo na região metropolitana de Porto Alegre, onde a urbanização foi recente, e bastante desorganizada. Como em um filme acelerado pude testemunhar os discursos sendo rapidamente alternados de defesa da iniciativa privada a defesa do interesse comum de acordo com a conveniência dos mesmos antigos donos da cidade.
Gostaria de compartilhar duas histórias em que o uso dessa fronteira entre o publico e o privado por alguns indivíduos influentes é a peça central.
Quando os migrantes do êxodo rural começaram a afluir em massa para Porto Alegre, acabaram parando nas cidades rurais do seu entorno onde ex-proprietários de sítios e fazendas ofereciam loteamentos populares.
Os assim chamados “loteamentos” eram apenas a divisão legal dos lotes e a terraplanagem formando ruas de chão batido. O esgoto corria em valas em frente aos lotes, e cada casinha de madeira tinha um pontilhão sobre o esgoto que lhe dava acesso. Em minha infância, eu e meus primos tínhamos medo de cair naquelas nas valas.
A distribuição de água, de luz, de esgoto pluvial e cloacal, a iluminação pública, o calçamento e a colocação de meio-fio couberam todos ao poder público nas décadas seguintes.
Muitos loteamentos dessa época eram também em regiões baixas e sujeitas a inundações periódicas, inadequadas para ocupação permanente. Após uma série de enchentes nos anos setenta foi necessário construir um extenso sistema de diques e casas de bomba com um grande custo material e em vidas.
Os donos das fazendas que marcaram os lotes tiveram total liberdade para fazer o que bem entendiam. Depois de feito o negócio, entrou o poder público que pagou por décadas os bilhões em impostos necessários a urbanização. Algumas cidades até hoje lidam com as consequências desses “empreendimentos”.
O mais triste é que poucas mudanças na etapa de projeto teriam permitido a execução de loteamentos sem se sobrecarregar os cidadãos por décadas. A falta de planejamento literalmente coloca uns poucos milhares a mais no bolso privado de alguns em troca do desperdício de milhões públicos.
Nunca esqueço que tudo tem custo e é pago por alguém. Dinheiro público é pago por impostos. No espaço urbano quanto maior a área da cidade, maior o custo compartilhado: mais área significa mais metros de canos e de ruas a manter; assim como mais postos de polícia, ambulâncias e bombeiros para garantir a cobertura de todos com serviços essenciais. Se a área cresce demais, alguém fica de fora.
Na mesma época da história anterior em algumas cidades da região metropolitana se observava uma dinâmica curiosa: Enquanto áreas distantes do centro eram ocupadas, regiões mais centrais eram mantidas vazias e classificadas como rurais. Para atender os novos e distantes loteamentos, toda a infraestrutura urbana tinha de contornar as grandes áreas ociosas que valorizavam monstruosamente e, sendo rurais, pagavam pouco.
Áreas urbanas já consolidadas começam a ter problemas de natureza diferente à medida que a cidade cresce. Investimentos públicos em mobilidade urbana e saneamento nessas regiões se tornam muito mais caros. A manutenção de alguns serviços públicos também. É essa diferença de custos que é coberta com os maiores impostos nas áreas mais centrais. A valorização do imóvel decorre de sua localização em uma região com melhores serviços e infraestrutura. Se o dono do imóvel não está custeando isso, o resto dos cidadãos está.
A falta de oferta residencial afastava a crescente classe média para residenciais muito distantes do centro, onde os serviços eram precários. Enquanto isso, no centro da cidade, se viam muitas casinhas e apartamentos velhos. Imóveis de baixíssimo valor recebiam ajuda da baixa tributação para serem mantidos sobre terrenos muito mais valiosos. Era comum o imposto em residenciais ditos “de elite” no meio do nada ser maior que no centro.
Lembro, em minha adolescência, de morarmos em um local tão remoto que era necessário atravessar de bicicleta uma dessas fazendas desertas para poder ir ao armazém mais próximo. Nessa situação era melhor pegar o carro e ir a Porto Alegre. Como muitos nesse bairro nós questionávamos aonde iam os impostos pagos.
As duas histórias têm como pano de fundo uma mesma escolha política: a opção por uma cidade mais espalhada e com uma infraestrutura urbana mais pobre.
Essa escolha não é uma escolha neutra: favorecer loteamentos distantes e baratos e não cobrar corretamente os imóveis centrais ajuda justamente os grandes proprietários que já não têm capacidade financeira de desenvolver seus bens mais valiosos.
Isso não seria problema se não fossemos todos um grande condomínio. As regiões centrais afetam todos e, tanto os custos de sua infraestrutura quanto o ônus de sua decadência, acabam repartidos. Cidades desnecessariamente espalhadas ficam muito caras para o pouco que a maior parte da população, exilada nas suas franjas, recebe em troca.
A omissão no planejamento urbano não só onera a maioria, mas também ajuda a congelar o desenvolvimento da cidade. Isso porque permite que uns poucos mantenham em suas mãos muito mais imóveis do que realmente teriam condições de sustentar. A falta de bons imóveis no mercado priva de acesso à cidade agentes com verdadeira capacidade de investimento.
É interessante registrar que mudanças nesse estado de coisas são municipais e têm efeito rápido: Ao eliminar falsas zonas rurais e rever as suas políticas de taxação, várias cidades da região metropolitana se renovaram em menos de uma década.
É um ciclo virtuoso: Onde poucos empreendimentos eram longamente arrastados pelas mesmas empresas de sempre, passam a pipocar prédios novos de grandes construtoras nacionais; Imóveis melhor localizados são rapidamente ocupados pela demanda reprimida; Moradores que retornaram a áreas mais centrais dão novo impulso ao seu comercio; Espaços públicos antes abandonados são redescobertos e isso estimula a renovação de parques e praças...
Pessoas que apenas dormiam nas cidades enquanto sonhavam com Porto Alegre, viraram moradores.
O que mais me impressionou foi ver que isso não coincide com o período de crescimento econômico: Algumas das cidades que mais tiveram progressos urbanísticos o fizeram em período de estabilidade, apenas em cima da demanda reprimida.
Então, quando se entra na discussão sobre os limites da propriedade privada de imóveis e planejamento do espaço urbano, o que eu observei foi isso: onde o governo parou os subsídios disfarçados a uma elite falida isso ajudou a devolver a cidade aos seus cidadãos.
Não sei o quanto disso se aplica a Pelotas. A região metropolitana é bem diferente daqui. As mesmas mazelas podem não ter correspondente na realidade local.
Deixo essa reflexão aos leitores.
(novembro, 2011)